数据显示，目前公布2024年财报的内地上市房企中，有近7成亏损。

已公布的房企，核心净利润排名前三的是：华润置地、中海、龙湖，数额分别是254.2亿元、157.2亿元、69.7亿元。

2023年上市房企盈利排前三位的，就是这三家。

虽然2024年财报还有少数几家房企没有发布，但预计不会有哪家能跻身前三位。

所以，上市房企中，2024年央国企“盈利王”是华润置地，民企“盈利王”是龙湖。

对比销售额，更能看出两家房企在盈利方面的出色表现。

克而瑞与中指院的销售额榜单中，华润置地均排名第4。龙湖则有出入，一份榜单排第8，民企第1；另一份则排第11，民企第2。

在房地产行业深度调整的大背景下，华润置地和龙湖脱颖而出，在于经营性业务的强势增长势头。

相同的“第二增长曲线”，为行业发展提供了宝贵的借鉴。

华润置地：多元经营，铸就盈利新引擎

2024年，华润置地营收2788亿元，同比增长11%。

归母净利润255.8亿元，同比减少18.45%；核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%。

净利润下滑的主因是毛利率下降。

2024年华润置地综合毛利率21.6%，同比下降3.6个百分点至。其中开发销售型业务毛利率为16.8%，同比降低3.9%，五年间缩水近半。

但其在经营性不动产和资管业务上的突破令人瞩目，是长期稳定现金流的主要贡献者。

购物中心实现零售额1953亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，创历史新高。截至2024年底，在营购物中心92座，全年新开购物中心16座，为历年最多，平均开业率超过95%。

写字楼业务受市场承压和竞争加剧影响，平均出租率75%，保持行业领先水平。

酒店业务全年实现营业收入20.7亿元，与凯悦酒店集团达成合作，6家在营木棉花酒店全年总营业收入3.15亿元，品质服务力及品牌影响力稳步提升。

轻资产管理业务同样表现不俗，华润万象生活实现营业额人民币170.4亿元，同比增加15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，市值及市盈率位居行业首位。其中物业航道业务营业额人民币107.1亿元，商业航道业务营业额人民币62.7亿元。

生态圈要素型业务（代建代运营、文化场馆运行和租赁住房业务）营业额为62.2亿元，同比增长0.5%。

华润置地经营性业务的成功，得益于其多元化的布局和强大的运营能力。通过构建“经营性不动产+大资管”的双轮驱动模式，实现了业绩的稳步增长。

同时，华润置地积极推进资产证券化，通过华夏华润商业REIT和有巢公募REIT的上市，初步构建“投融建管退”闭环，2024年资产管理规模达4621亿元，REITs累计分红3.15亿元，资产证券化率提升至15%。

龙湖：运营服务双轮驱动，打造盈利护城河

2024年，龙湖集团营收1274.7亿元，股东应占溢利104.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为69.7亿元。

其中，运营及服务业务收入267.1亿元，同比增长7.4%，在集团营收中的贡献占比达21%，成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

在运营业务板块，龙湖持续深化全国一、二线核心城市布局。

2024年不含税租金收入135.2亿元，同比增长4.5%。

商业投资业务2024年租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%。

销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%。

全年新增运营11座天街，高质量兑现开业。截至2024年，龙湖商业累计开业运营商场达89座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国23座城市，运营总建面为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米），合作品牌超6900家，战略合作品牌超400家。

服务业务板块同样表现亮眼，以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元，同比增长10.4%。毛利率为31.4%，较上年增长0.4%。

龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米，外拓占比超过60%。

“智慧营造”品牌龙湖龙智造完整集成龙湖集团三十余年全业态建造、运营经验及行业领先的数字科技能力，提供覆盖研策、设计、建管、精工、千丁数科等多模块的一站式、全业态服务。

异同分析：共性与差异并存

华润置地和龙湖在经营性业务方面既有共性，也存在差异。

共性在于，两家房企都高度重视经营性业务的发展，通过多元化布局，如商业地产、物业管理、轻资产管理等业务，实现了经营性业务的快速增长，成为企业盈利的重要支撑。同时，都注重资产证券化，通过REITs等方式，打通资产退出通道，实现资金回笼和再投资。

差异方面，华润置地依托其强大的国企背景和资源整合能力，在商业地产领域形成了庞大的规模优势，购物中心数量众多且运营成熟。

龙湖则以精细化的运营和服务见长，在商业投资、长租公寓等业务上，通过不断提升产品品质和服务水平，赢得了市场和客户的认可。例如，龙湖长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间房源，整体出租率保持在95.3%的高位区间，租金收入26.5亿元，同比增长4%，盈利能力行业领先。

行业启示与未来展望

华润置地和龙湖在经营性业务上的成功，为房地产行业提供了宝贵的启示。

在行业深度调整期，房企不能再单纯依赖开发业务，必须加快转型，加大在经营性业务领域的投入，发展商业地产、长租公寓等，打造稳定的现金流和利润增长点。

同时，房企应积极探索轻资产运营模式，输出管理经验和品牌，降低资金投入压力。

华润置地通过华夏华润商业REIT和有巢公募REIT的上市，初步构建“投融建管退”闭环，为行业提供了可复制的轻资产运营范本。龙湖集团则依托商业投资、物业管理等高毛利业务，实现经营性收入占比超20%，并计划在2028年提升至50%，形成稳定的现金流护城河。

华润置地和龙湖在经营性业务方面的成功，不仅为自身发展奠定了坚实基础，也为整个房地产行业提供了转型发展的方向。

在行业深度调整期，房企唯有转向“低杠杆、强运营、多元化”模式，才能真正穿越周期，实现可持续发展。